Actualisé le 6 décembre 2022 par Frédéric

Comment renégocier ou obtenir un rachat de crédit immobilier ?

Si vous avez eu recours à un emprunt immobilier pour financer l’achat de votre résidence principale il y a quelques années, il est fort possible que les conditions qui vont ont été attribuées au moment du prêt soient moins favorables qu’elles pourraient l’être maintenant. En effet, vous pouvez peut-être constater que les barèmes pratiqués actuellement sont moins élevés que ceux de votre financement. Si tel est le cas, vous pouvez tout à fait renégocier les conditions de votre crédit avec votre banque, ou alors le faire racheter par un autre établissement financier. 

Rachat de crédit immobilier : à quoi ça sert ?

Lorsque vous demandez à votre établissement de vous financer quelque chose (maison, voiture…), cette dernière considère qu’elle prend un risque en vous prêtant de l’argent. En effet, elle va procéder à une analyse de votre dossier et de votre capacité à rembourser le crédit sollicité, mais le risque que vous ne remboursiez pas vos mensualités est toujours présent. 

La banque vous fait donc payer ce risque par le taux d’emprunt, qui va être plus ou moins élevé en fonction de plusieurs critères comme le risque que l’emprunteur représente ou encore les barèmes donnés par les banques centrales. 

Le rôle de la banque centrale

En fonction de l’état de l’économie globale, la banque centrale va faire varier ses taux à la hausse ou à la baisse pour faciliter ou rendre moins accessible les crédits. Lorsqu’elle les augmente, l’accès aux crédits devient plus difficile et vice versa lorsqu’elle les diminue. 

Cela étant, il est donc possible que vous ayiez emprunté il y a plusieurs années à votre établissement financier à un taux plus élevé que ce qui vous serait proposé aujourd’hui. 

Diminuer son taux d’emprunt

Logiquement, plus vous empruntez à un barème faible, plus il est intéressant de recourir aux crédits. Si vous estimez qu’il serait intéressant de revoir vos conditions à la baisse, vous avez deux options : 

• Vous rendre dans votre établissement bancaire pour réviser le barème de base à la baisse, c’est alors une renégociation de taux
• Vous rendre dans un autre établissement bancaire pour effectuer un nouvel emprunt, on parle alors de rachat de crédit

En obtenant de meilleures conditions de financement sur votre crédit immobilier, cela vous permettra de réduire les mensualités à payer et/ou diminuer la durée de paiement initialement définie. 

Attention tout de même, si vous choisissez de diminuer la durée de paiement, cela fera mécaniquement augmenter votre mensualité. Il est donc préférable de privilégier cet aspect si vos revenus ont augmenté entre la souscription initiale et le moment où vous réclamez des conditions plus attractives. Nous reviendrons sur ce point plus tard avec un exemple chiffré. 

Les conditions d’un rachat de prêt immobilier

En revanche, vous ne pourrez pas faire diminuer votre taux d’emprunt en un claquement de doigt, certaines conditions sont à respecter. Ces conditions sont définies par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) et ne sont pas réellement là pour contraindre mais pour qu’il soit intéressant de revoir le taux d’emprunt à la baisse. 

Être dans le premier tiers du remboursement de votre crédit

Plus l’opération est effectuée tôt dans la vie du crédit plus il est intéressant de le faire. Le plus optimal est donc de le faire dans le premier tiers de la vie de votre financement. Par exemple, si vous avez emprunté sur une durée de 30 ans, le moment optimal pour revoir le barème est lors des dix premières années. 

Avoir un minimum de capital à rembourser

Veillez à bien avoir au minimum 70 000 euros de capital restant dû à rembourser, dans le cas contraire, il devient bien moins intéressant de revoir les conditions. 

Avoir un écart de taux suffisant

L’ACPR préconise d’avoir une différence au niveau de l’écart de taux de minimum 0,7 voire 1 point de pourcentage. Par exemple, si vous avez emprunté à 4 %, le nouveau taux proposé doit être de 3,3 % ou en-deçà. 

Les frais de rachat du crédit immo

Pour rappel, le rachat de crédit est différent de la renégociation, qui se fait avec votre organisme prêteur. Si vous optez pour la renégociation, seuls des frais d’avenant (ou frais de dossier) seront appliqués. 

En revanche, si vous faites racheter votre crédit par une banque concurrente, plusieurs types de frais sont à prendre en compte : 

• Indemnités de remboursement anticipé : lorsque vous signez votre contrat de prêt, les conditions de base prévoient que vous payiez des indemnités si vous voulez rembourser votre prêt par anticipation. En le faisant reprendre par un établissement financier concurrent, ces frais s’appliqueront. Ils représentent le montant total des intérêts que vous auriez dû payer au cours des six mois suivants, mais ne peuvent pas être supérieurs à 3 % du capital restant dû. 
• Frais de garantie : puisque vous souhaitez effacer votre dette pour en contracter une nouvelle, il faudra fournir une nouvelle garantie à l’organisme prêteur. Le coût variera en fonction du type de garantie, si vous donnez une hypothèque, les frais seront élevés, alors que si vous donnez une caution comme Crédit Logement, cela sera moins onéreux. En revanche, une garantie hypothécaire est plus solide qu’une caution. 
• Frais de dossier : la mise en place d’un nouveau crédit immobilier engendre des dépenses pour l’établissement financier, attendez-vous donc à payer des frais de dossier. Les tarifs varient d’un établissement à l’autre mais comptez généralement entre 0,6 et 1 % du montant emprunté. 

Rachat de crédit immobilier simulation

Monsieur H. a contracté en 2017 un financement d’un montant de 400 000 euros sur 20 ans pour sa résidence principale, au taux de 5 % hors assurance. En 2022, soit 5 ans après, Monsieur H a remarqué que les tarifs pratiqués ont diminué et souhaite donc obtenir de meilleures conditions pour son crédit. 

Malheureusement, sa banque a refusé de renégocier les conditions initiales, il a donc été dans un établissement concurrent pour faire un rachat de prêt. Il a donc calculé s’il valait mieux opter pour une réduction des mensualités en gardant l’échéance finale à 2037 ou s’il valait mieux réduire la durée en augmentant ses mensualités. 

Prêt actuel en 2022

Capital emprunté	Taux	Mensualité hors assurance	Coût total des intérêts	Capital restant dû	Indemnités de remboursement anticipé	Montant du nouveau prêt
400 000 €	5 %	2 639,82 €	233 566 €	300 000 €	5 838,90 €	300 000 €

Rachat de crédit : deux cas envisageables

Objectif	Taux	Mensualités hors assurance	Coût total des intérêts	Gain total par rapport au prêt initial
Baisse des mensualités	4 %	2 219,06 €	99 430 €	69 897,90 €
Baisse de la durée à 10 ans	3,5 %	2 966,58 €	55 989,60 €	113 338,50 €

Grâce à cet exemple, nous pouvons faire deux constats : 

• Peu importe la méthode choisie, il est bien plus intéressant de faire reprendre son crédit par un autre établissement financier, même en tenant compte des pénalités de règlement anticipé (il faudra, dans un cas réel, bien tenir compte des frais d’instruction et de garantie).

• Le gain est supérieur lorsque l’on baisse la durée mais la mensualité est plus élevée. Cela veut donc dire que diminuer la durée est plus intéressant, mais il faudra pouvoir assumer la charge mensuelle plus élevée. Comme évoqué en début d’article, diminuer la durée est plus intéressant mais vous devez avoir un revenu qui vous le permet puisque le montant à payer chaque mois sera plus élevé.

Si vous voulez savoir si dans votre cas précis il est intéressant de faire racheter votre dette immobilière, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne pour avoir la réponse en quelques minutes. 

Précision supplémentaire, si pour une raison ou pour une autre vous avez par le passé contracté plusieurs crédits (par exemple un pour acheter les murs et l’autre pour les travaux) il est tout à fait possible de faire un regroupement de ces deux emprunts auprès de votre nouvel établissement financier. 

Renégocier ou racheter son prêt immobilier ?

Bien souvent, il est préférable d’opter pour la renégociation. D’une part, le processus est bien plus rapide que l’ouverture d’un compte dans une nouvelle institution financière puis l’instruction d’un crédit. D’autre part, vous n’aurez dans ce cas pas à vous acquitter des différents frais évoqués plus haut dans cet article. Gardez tout de même en tête que des frais d’avenant s’appliqueront. 

Cependant, se tourner vers une autre banque permet parfois de faire jouer la concurrence pour obtenir de biens meilleures conditions que celles de votre prêt initial. Vous devrez dans cette situation bien prendre en compte tous les différents frais qui s’appliqueraient si vous faites reprendre votre crédit. Pour connaître tous les frais dont vous devrez vous acquitter en cas de rachat de crédit, vous pouvez vous rendre sur le lien suivant, qui les détaille un à un.

Comment renégocier un prêt immobilier avec sa banque ?

Si après avoir analysé les différentes possibilités vous estimez que renégocier avec votre organisme de prêts habituel s’avère plus avantageux, vous devrez avoir les arguments nécessaires pour convaincre votre établissement principal. Préparez soigneusement vos arguments en montrant bien que vous êtes un client fidèle et que vos comptes fonctionnent bien. 

Une fois la renégociation validée par les deux parties, un avenant au contrat initial officialisera les nouvelles conditions. Le contenu de cet avenant sera différent selon que votre taux accordé était fixe ou variable : 

• Avenant pour taux fixe
  • l’échéancier des amortissements restants
  • le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût du crédit sur la durée restante
• Avenant pour taux variable
  • un échéancier qui détaille le capital restant dû pour chaque échéance si il y a remboursement en avance
  • le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût du crédit sur la durée restante 
  • les modes de variation et les conditions du taux

Le contenu de ces avenants est fixé par la loi, vous pouvez le vérifier en suivant ce lien.

Rachat de crédit : comment ça marche ?

Il est possible que votre établissement financier principal n’accepte pas de renégocier les conditions initiales, dans ce cas, il est probable qu’une banque concurrente accepte de racheter votre crédit. 

Une fois les conditions fixées et acceptées par le prêteur et l’emprunteur, votre nouvel établissement de prêts rédige directement le nouveau contrat et débloque les fonds. En d’autres termes, il paie votre ancienne banque qui détient votre crédit initial puis vous fait payer les nouvelles mensualités. 

Gardez bien en tête que le nouvel organisme prêteur peut vous demander de payer les frais suivants : 

• indemnités de remboursement anticipé
• frais de dossier
• frais de garantie
• l’assurance emprunteur (qui est intégrée au paiement mensuel)

Certains établissements financiers acceptent d’inclure dans le montant prêté les frais de garantie, mais cela est plutôt rare, n’hésitez pas à demander directement à votre interlocuteur. 

Pour connaître le déroulé exact d’un remboursement de crédit par avance, vous pouvez vous rendre sur le lien suivant.

Quand signer l’avenant de crédit immobilier ?

En règle générale, quand les nouvelles conditions auront été acceptées par toutes les parties, l’avenant sera adressé à l’emprunteur par voie postale, le cachet de la poste fera alors foi pour la date d’acceptation. Si la voie postale n’est pas possible, un moyen devra être convenu entre la banque et l’emprunteur, ce moyen devra en revanche permettre de rendre certaine la date d’acceptation. 

Pour tout type de prêt, vous disposez d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours dès lors que vous recevez l’avenant pour accepter ou refuser les nouvelles conditions d’emprunt. Si l’avenant vous convient et que vous voulez l’accepter, signez-le et retournez-le à votre établissement après ces 10 jours de réflexion. A l’inverse, si vous souhaitez le refuser, il vous suffit de ne pas le retourner à votre établissement bancaire. 

Conclusion sur le rachat de crédit

Obtenir de meilleures conditions sur vos crédits immobiliers demande patience et analyse. Lorsque vous voulez faire réviser les conditions attribuées à la baisse, sollicitez à la fois votre organisme prêteur mais également les concurrents. Même si votre banque accepte de renégocier dès le début, il peut être intéressant de voir ce que propose la concurrence. 

De plus, si les autres établissements vous proposent des conditions plus avantageuses que celle de votre établissement de prêts principal, vous pouvez le faire savoir à cette dernière pour faire jouer la concurrence. Si vous êtes un bon client, que vos comptes fonctionnent bien et que vous rapportez de l’argent à la banque, il y a de fortes chances pour que celle-ci s’aligne sur les conditions proposées ailleurs pour ne pas vous perdre. 

Enfin, prenez bien le temps de calculer le gain réalisé par l’opération, en tenant compte de tous les frais inhérents à un rachat de crédit par la concurrence ou à une renégociation directement avec votre banque. 

Foire Aux Questions