Actualisé le 6 décembre 2022 par Frédéric

Simulation de votre prêt immobilier en ligne

En général lorsqu’on envisage de se renseigner sur les prêts immobiliers, c’est qu’un grand projet nous anime.

Aujourd’hui, peut-être avez vous envie de devenir propriétaire, d’investir dans l’immobilier, où vous êtes simplement curieux de savoir quelle est votre capacité d’endettement, et le cas échéant vous souhaitez vous préparer pour obtenir le meilleur crédit immobilier ?

Quelle qu’en soit la raison, le besoin, où l’urgence, si vous voulez avoir toutes les informations concernant le prêt immobilier, les critères de choix, les différents types, et les astuces pour monter votre dossier ou pour négocier, vous êtes sur la bonne page.

De plus, grâce à notre simulateur de crédit immobilier Banque.com, vous allez rapidement savoir si la maison de vos rêve est à votre portée.

Un prêt immobilier, c’est quoi exactement ?

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un emprunt concernant un bien immobilier. C’est un contrat qui vous lie à une banque qui a accepté de vous prêter de l’argent contre un remboursement par échéances.

Jusqu’ici c’est très simple, mais il faut détailler. Nous allons voir tout d’abord les éléments essentiels du crédit immobilier, avant de parler des domaines dans lesquels ce prêt peut s’appliquer, des différentes variantes de ce crédit, et des autres types de prêts complémentaires possibles.

Car, bien que cette forme de crédit s’adresse à des millions de personnes, il n’en est pas moins un produit financier parfois complexe, comportant de multiples facettes, variables et spécificités.

Un capital, un taux, une durée

Afin de vous faire rapidement une idée précise du cœur de votre prêt immobilier futur, nous vous conseillons d’utiliser notre simulateur banque.com. Vous verrez alors comment Interagissent les différents critères qui composent votre prêt.

En effet, les trois piliers de base que sont le capital, la durée, et le taux d’intérêt de votre crédit, sont interdépendants et font varier la mensualité finale suivant votre demande. Par exemple, la durée du prêt (de 5 ans à 20 ans en moyenne) détermine le taux d’intérêt du crédit et de l’assurance. A savoir, que le prêt pour une durée de 25 ans n’est plus recommandé depuis janvier 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), Il sera donc peut-être plus difficile d’accéder à un prêt sur 25 ans auprès des banques.

Par conséquent, plus la durée est longue et plus la mensualité baissera, mais le coût du crédit, lui, augmentera. A l’inverse si vous choisissez une durée courte de remboursement, vous verrez votre mensualité augmenter, mais le coût du crédit baissera.

Vous l’aurez compris, afin d’identifier quel serait le meilleur rapport Capital – Taux – Durée, vous devrez en premier lieu connaître votre capacité à emprunter en euros. Ainsi vous pourrez choisir la durée la plus courte, le montant de mensualité la plus haute, et vous obtiendrez le coût du crédit le plus bas.

Pour quelles raisons peut-on souscrire un prêt immobilier ?

Un crédit immobilier n’est pas simplement conçu pour acheter votre future maison ou logement, il peut également être utile à différents types de projets.

En effet, il peut être adapté bien sûr à l’achat de votre résidence principale, construction neuve où ancienne, mais aussi pour votre résidence secondaire, ou bien même pour l’achat d’un terrain. De plus, il est possible d’utiliser ce type d’emprunt pour des bureaux ou bien pour un local commercial dans le cadre d’une activité professionnelle.

D’ailleurs, un prêt immobilier peut également être sollicité dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, et cela peut s’avérer dans ce cas un meilleur choix qu’un apport de capital complet, car il pourra être remboursé directement par le revenu des locations.

Sachez également que vous pouvez faire un emprunt immobilier pour effectuer des travaux dans votre résidence.

Les différents types de crédits immobiliers

Le prêt amortissable

Parmi les différents types de crédit immobilier, celui qui est le plus courant, c’est le classique prêt immobilier amortissable qui s’adapte à la grande majorité des projets. Avec le crédit amortissable, vous devez rembourser par mensualités une part du capital, et une part des intérêts, que le taux soit fixe ou variable.
Le prêt In Fine

Il est particulièrement utilisé pour des investissements locatifs, car il donne la possibilité à l’emprunteur de ne payer par mensualité que le coût des intérêts et de l’assurance. Le capital, lui, sera remboursé en une seule fois à la fin des échéances.
Le prêt lissé

Il s’agit là d’un crédit remboursé par paliers selon votre capacité d’emprunt actuelle et future, et le nombre de crédits que vous avez déjà. Cela pourrait être un bon choix pour un étudiant qui peut compter sur des revenus supérieurs à l’avenir.
Le prêt relais

Ce type de prêt est très utile lorsque vous vendez un bien pour en racheter un autre. Il peut être décliné en prêt relais classique, acquisition ou rachat de créances, mais toujours dans le cadre d’une opération vente-achat.

Pour chacun de ces types de crédits vous pourrez lui attribuer différentes caractéristiques selon votre situation, par exemple choisir si le taux sera fixe ou révisable.

Les différents prêts complémentaires

En plus de ces types de prêts les plus courants, il existe d’autres formes de crédit que vous pouvez cumuler le cas échéant.

En effet, en France l’Etat a mis en place une série de prêts aidés, qui sont accordés sous condition de revenus, situation sociale, mais aussi parfois selon les caractéristiques du bien immobilier.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Comme son nom l’indique, c’est un prêt au taux d’intérêt de 0%. Ce prêt aidé doit être utilisé en complément d’un prêt immobilier classique. Il s’agit d’un prêt conventionné, et les banques qui ont signés une convention avec l’État peuvent l’accorder.
Le prêt employeur (1% logement)
Le prêt épargne logement
Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Il s’agit d’un crédit immobilier permettant aux ménages à revenus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale, tout en bénéficiant des APL. Ce prêt n’est pas considéré comme complémentaire mais comme un prêt immobilier aidé principal.

Ces prêts aidés par l’état peuvent s’incorporer à votre projet si votre profil emprunteur répond aux conditions d’octroi. Cela peut être un élément principal pour faire baisser le prix de votre crédit immobilier.

Quels sont les différents coûts d’un prêt immobilier ?

Pour savoir exactement combien va vous coûter votre crédit immobilier, il ne suffit pas d’additionner le capital et les intérêts. En effet, vous trouverez dans le prix global du prêt des frais annexes de différents types.

Les taux d’intérêts

Dans un emprunt immobilier, hormis pour le PTZ , vous avez un taux d’intérêt principal qui est celui de la banque. Celui-ci varie en fonction du capital, de la durée, de votre région, et bien sûr des taux directeurs du marché.

Mais aussi, la plupart du temps, bien que cela ne soit pas obligatoire, vous aurez également un taux d’intérêt appliqué par votre assurance emprunteur. Afin d’arriver à un coût de crédit plus bas, vous pourrez faire appel à un établissement tiers. Dans ce cas, la seule obligation pour vous sera que cette assurance tiers couvre au minimum les mêmes risques que celle proposée par la banque prêteuse.

Ces taux d’intérêt comme nous l’avons vu plus haut peuvent être, selon le type de prêt, constants ou variables. À vous de poser toutes les hypothèses afin de négocier les meilleurs taux.

Les frais annexes

Afin d’arriver au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui sera le meilleur indicateur du coût réel de votre crédit immobilier, il vous faudra connaître les différents frais annexes à votre prêt.

Assurance emprunteur

Cette assurance vous permettra de couvrir votre emprunt et à l’organisme prêteur de se protéger contre le non-paiement des échéances. Il couvre en général la perte d’emploi, d’autonomie, la maladie et le décès, ou encore une incapacité temporaire de travail.
Frais de notaire

Les frais notariaux sont très différents selon que vous achetez un bien neuf ou ancien. En effet, alors qu’il vous faudra compter de 2 à 4% pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf, il vous en coûtera entre 7 et 9% pour l’achat d’un bien existant. Ces tarifs varient également en fonction du prix total du bien. Sachez qu’en général le prêt immobilier ne couvre pas les frais de notaire.
Frais de commission (si vous passez par un courtier)
Frais de dossier
Frais d’agence immobilière

Comparer les différentes offres

Une fois que vous aurez listé tous les éléments qui composent le coût global de votre crédit, vous pourrez alors commencer à rechercher, et à mettre en concurrence les banques, les sociétés d’assurance, voire même privilégier une agence immobilière plutôt qu’une autre.

Par le biais de notre simulateur Banque.com, vous pourrez déjà aisément avoir une estimation du coût de votre crédit en ligne, et cela devrait vous permettre de commencer les comparaisons de l’offre des différentes banques.

Quelles sont les étapes d’une demande de prêt immobilier ?

Lorsque vous aurez décidé d’aller voir les banques pour trouver le prêt immobilier qui vous convient le mieux, il vous faudra monter un dossier de candidature solide à présenter.

Comment mettre toutes les chances de son côté ?

Pour réussir à avoir le dossier le plus convaincant, il est préférable de connaître les critères principaux auxquels s’intéressent les banques où votre courtier pour évaluer les emprunteurs. Bien évidemment, votre niveau de revenu sera primordial, mais il y a d’autres aspects qui pourraient faire la différence.

Revenus / Capacité d’endettement

Votre taux d’endettement maximal peut être calculé en fonction de votre revenu. La banque vérifiera ce taux d’endettement, qui est un indicateur essentiel, pour trouver un emprunt compatible avec votre niveau de vie. En effet, les mensualités de remboursement de votre crédit doivent vous laisser suffisamment d’argent tous les mois pour vivre.
Capacité à épargner, tenue des comptes

Il s’agira pour les banques à qui vous allez vous adresser d’évaluer si vos comptes sont sains, de vérifier si vous avez eu des accidents bancaires. En résumé, c’est pour s’assurer que vous êtes quelqu’un qui sait tenir son budget, et respecter ses engagements.
Garanties

Offrir des garanties à la banque à laquelle vous allez vous adresser permettra d’élever le niveau de confiance de votre profil emprunteur. Il peut s’agir alors d’un bien que vous pourriez mettre en hypothèque, ou d’une personne qui pourrait se porter caution et rembourser votre crédit à votre place en cas de défaut de paiement.
Apport personnel

Comme pour les garanties, bien que ce ne soit pas obligatoire, disposer d’un apport personnel facilitera les démarches d’obtention d’un crédit immobilier. Un apport de 10 ou 20% sera fortement apprécié, et augmentera généralement votre capital confiance auprès de l’établissement prêteur qui y verra une marque de sérieux.
Profil emprunteur

La banque va s’intéresser à des caractéristiques importantes concernant votre capacité à gagner de l’argent. Comme savoir si vous êtes étudiant où proche de la retraite, quelle est votre profession, votre statut par rapport à l’entreprise dans laquelle vous travaillez. Ou bien encore, quels sont vos projets professionnels et les atouts que vous pouvez mettre en avant pour convaincre la banque que votre situation est garantie pour les 20 prochaines années.

Quels sont les délais de validation ?

Tout part généralement de la signature du compromis de vente, c’est là que se lance la procédure légale qui va vous amener à obtenir votre prêt immobilier. En effet, vous disposez de entre 40 et 60 jours pour obtenir le prêt bancaire une fois le compromis signé. Si ce délai est dépassé le compromis de vente est annulé.

La mise en concurrence, la négociation

Afin de faire jouer la concurrence entre les banques, il est conseillé d’examiner les offres d’au moins trois banques. Ceci qui vous permettra d’avoir les bases pour commencer à négocier avec elles, en comparant en premier lieu le TAEG.

Parmi les éléments à négocier il y a bien évidemment le taux du crédit lui-même, mais aussi le montant de l’assurance de l’emprunteur. Vous pouvez d’ailleurs opter pour la délégation de cette assurance.

Mais il existe également la solution de prendre un courtier immobilier qui prendra en charge, à partir de votre dossier, la recherche et là négociation de la meilleure offre de prêt immobilier. Généralement, cela permet d’obtenir des conditions de prêt, et des taux plus favorables.

L’offre de prêt

Une fois que vous avez réussi à trouver votre crédit immobilier, l’établissement financier prêteur vous envoie par courrier son offre de financement. Cette offre récapitule les obligations des deux parties, et résume toutes les modalités du prêt immobilier que vous avez négocié.

Dès lors que vous recevrez cette offre, vous aurez un délai de réflexion de minimum 10 jours avant de l’accepter ou de la réfuter. Votre réponse devra se faire par courrier à partir du 11e jour après la réception de l’offre.

À partir de là, si vous acceptez l’offre de la banque, celle-ci se transforme en contrat de prêt. La prochaine étape concernant l’achat du bien immobilier se passera chez le notaire.

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?

Si vous souhaitez obtenir la meilleure offre pour votre crédit immobilier, vous devrez comparer et rechercher des informations sur tous les aspects de ce crédit : les taux d’intérêt, le prix des frais de dossier, le montant de l’assurance, et les frais de garantie.

Comment comparer les prêts immobiliers ?

La première solution pour comparer les différents éléments d’un prêt immobilier est d’utiliser notre simulateur de crédit immobilier en ligne sur Banque.com qui vous donnera rapidement des indications précieuses sur le coût effectif du crédit que vous recherchez.

Vous pourrez ensuite, établissement par établissement, prendre des rendez-vous et comparer les différentes offres que pourront vous proposer les banques et les compagnies d’assurance. Il s’agit bien sûr d’un d’un travail important, et si vous n’avez pas déjà effectué de recherches préliminaires avant d’avoir signé le compromis de vente, cela pourrait se transformer en course contre la montre. Néanmoins le jeu en vaut la chandelle.

Toutefois, vous pouvez vous tourner vers un courtier qui prendra en charge toutes ces démarches et négociera pour vous un prêt immobilier au meilleur coût, moyennant une hausse des frais de commission.

N’hésitez pas à opter pour la délégation de l’assurance emprunteur et d’inclure au maximum des prêts immobiliers aidés dans votre plan de financement. Ceci pourra être un facteur d’économie important.

Rachat de crédit et renégociation

Si par exemple, après avoir contracté un emprunt immobilier, vous vous apercevez que les taux de crédit ont baissé, vous souhaiterez sans doute renégocier votre prêt. Sachez qu’il existe deux solutions. La première, bien sûr, est de renégocier directement avec votre banque. Mais il se peut que vous puissiez faire des économies grâce au rachat de crédits immobiliers.

En effet, dans le cas où votre banque ne voudrait pas renégocier le prêt, à court ou moyen terme, la meilleure solution pourrait alors être de passer par un courtier qui s’occupera pour vous de vérifier si le rachat de votre crédit par un autre établissement et une opération financièrement intéressante pour vous.

FAQ : Prêt immobilier

Quel est le principal type de prêt immobilier ?

Le prêt immobilier amortissable est la version la plus courante de ce produit financier grand public. Il s’agit du classique crédit remboursable par mensualités, à taux fixe ou variable.

Comment simuler un prêt immobilier ?

La solution la plus efficace pour avoir rapidement une estimation du coût et des mensualités de remboursement d’un prêt immobilier et d’utiliser notre simulateur qui vous donnera les informations dont vous avez besoin pour commencer.

A qui s’adresser pour un prêt immobilier ?

Bien sûr, l’interlocuteur principal pour une recherche de crédit immobilier est un établissement bancaire. Néanmoins pour ce qui est de l’assurance emprunteur, vous pouvez vous tourner vers des compagnies spécialisées qui pourront vous faire des offres intéressantes. Par ailleurs, si vous souhaitez déléguer la recherche de votre prêt, vous pouvez vous adresser à un courtier immobilier.